9月23日 ，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金（基金代码：508610；以下简称“广发新城吾悦商业REIT”）完成网下询价 。根据基金发售公告 ，该产品将于10月22日起正式发售 。作为“吾悦 ”品牌首单商业REIT产品 、广发基金旗下第二单REIT产品，该基金自获批以来备受市场关注。
基金发售公告显示 ，本次网下询价确定的基金份额认购费用 为3.106元/份 ，按照5亿份的发售份额计算，如发售成功 ，预计募集规模约15.53亿元 。本次网下询价共计有22家网下投资者管理的42个配售对象参与报价 ，拟认购数量总和为84，792万份 ，为初始网下发售份额数量的8.08倍 。剔除无效报价和低价未入围的情况后 ，本次网下发售有效报价投资者数量为12家，管理的配售对象数量为21个，有效认购数量总和为55 ，176万份 ，为初始网下发售份额数量的5.25倍。
值得关注的是，这是商业不动产REITs试点扩容以来 ，市场迎来的又一只产品 。据Choice统计 ，9月23日广发新城吾悦商业REIT完成询价后，本年度已完成询价的公募REITs产品共22只 ，其中11只为商业不动产REITs 。
在当前利率中枢持续下行 、“资产荒 ”逻辑延续的背景下 ，广发新城吾悦商业REIT的2026年4-12月（年化）及2027年度预测净现金流分派率分别为5.61%和5.73%，为机构资金提供了高分红配置选项。穿透到底层资产 ，该基金持有常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场两座成熟购物中心 ，两大项目分别运营超过6年和7年，2023年至2025年期间出租率在97%以上 ，剩余年限均超30年 ，租金流稳定性是后期能否提供稳定分派的关键 。
运营层面，该基金由全国领先的商业运营商新城控股集团担任运营管理统筹机构 。公开资料显示，截至2026年6月末 ，新城控股旗下已开业商场达181座 ，商场开业数量位居全国上市公司首位；2025年商业运营收入140.9亿元，连续8年经营性现金流为正 ，深度实战经验为后续资产管理保驾护航。
业内人士表示 ，具备分派预期与抗通胀属性的商业不动产REITs，正逐步成为不少稳健型资金的重要配置方向。此次广发新城吾悦商业REIT网下询价的成功 ，反映出市场对这一品类的认知正在快速深化 。产品的公开发售将于10月22日启动 ，公众投资者可通过天天基金APP、东方财富APP 、广发基金直销平台等渠道参与认购，具体安排以基金公告为准 。
注：基金相关数据来自基金发售公告。预测净现金流分派率=当期的公募基金可供分配金额/假设基金募集规模 。其中 ，假设基金募集规模为本基金拟募集的资金 ，即人民币15.53亿元 。2026年预测年化现金分派率为按2026年4月1日至2026年12月31日期间预测分配金额推算至全年占本基金预计的募集规模的比例
风险提示：本基金投资于证券市场，投资者在投资本基金前 ，需充分了解本基金的产品特性 ，并承担基金投资中出现的各类风险。本基金需承担投资不动产项目因投资环境 、投资标的以及市场制度等差异带来的特有风险 。本基金由广发基金管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任 。投资前请认真阅读本基金基金合同和招募说明书等法律文件，充分了解本基金详情及风险特征。不动产基金与投资于股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征 ，其预期风险和预期收益高于债券型基金和货币型基金 ，低于股票型基金 。具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准，请投资者选取 符合风险承受能力 、投资目标的产品 。基金有风险 ，投资须谨慎
