东方证券发布研报称 ，维持保利物业（06049）“买入 ”评级 ，目标价调整至38.50港元，原目标价为42.08港元。该行预计公司2026-2028年EPS为3.01/3.11/3.25元 ，原预测2026年EPS为2.94元；预计2026-2028年归母净利润分别增长7.5%、3.4% 、4.6% 。依托央企品牌及全国化服务网络 ，公司拓展第三方及非住宅业务，精益管理与增值业务结构优化有望支撑盈利稳步增长 。借鉴 可比公司2026年平均PE约11倍 ，对应目标价38.50港元 ，按1港元兑0.85974元人民币计算。
东方证券主要观点如下：
物管主业稳健增长，第三方及非住宅拓展提速
公司发布2026年中期报告 。2026年上半年实现营业收入88.29亿元 ，同比增长5.2%；归母净利润9.33亿元 ，同比增长4.8%；基本每股收益1.691元，同比增长4.5% 。
报告期内，物业管理服务收入70.80亿元 ，同比增长11.9%；其中第三方项目收入32.90亿元 ，同比增长18.4%，占物管收入的46.5%。商写 、公共及其他物管收入分别增长21.8%、14.7% 。第三方新拓单年合同金额14.06亿元 ，核心50城及千万元以上项目占比分别为80.8% 、55.1% ，项目拓展质量持续提升 。
增值业务主动调结构，盈利质量有所改善
报告期内 ，社区增值服务收入同比下降14.4% ，但毛利率提升6.85个百分点至46.78%，低毛利业务退出效果显现；非业主增值服务收入同比下降16.7% ，主要受案场协销及写字楼租赁收缩影响 ，毛利率提升1.57个百分点至12.78%。房屋修缮 、能源管理等新业务逐步培育，有望支撑增值业务企稳 。
精益管理成效显现 ，费用优化释放利润空间
报告期内 ，行政开支同比下降2.0%至4.36亿元，行政费用率由约5.3%降至4.9% 。区域整合、片区化管理 、集中采购和数字化持续推进。该行预计2026年管理费率降至5.0% 、社区增值毛利率升至46.8%，2027年延续该水平 ，降费与业务结构改善支撑盈利。
现金储备充裕 ，回款及现金流表现仍需改善
期末现金及银行结余123.37亿元；上半年经营活动现金净流出4.82亿元，上年同期净流出2.00亿元 ，主要受应收款项增加及付款节奏影响 。
该行指出 ，公司上半年归母净利润同比增长4.8%，第三方物管收入增长18.4%、占比升至46.5% ，市场化项目贡献增加 ，对关联开发商的依赖降低 。
风险提示：第三方项目拓展放缓 、关联公司经营不及预期 、房地产销售下行。
